Immobilien veräußern
Der Verkauf einer Immobilie ist mit vielfältigen Schwierigkeiten verbunden. Je nach dem Charakter des Objektes ergeben sich unterschiedliche steuerliche Veranlagungen, besondere Risiken und eventuelle Kosten.
Bei selbstgenutzten Immobilien, die länger als 10 Jahre im Besitz befindlich sind, entfällt die Besteuerung des Veräußerungsgewinns. Ansonsten wird dieser mit dem persönlichen Steuersatz belegt. Immobilien unterliegen nicht der ab dem nächsten Jahr geltenden Abgeltungssteuer.
Bei der Bemessung des Veräußerungsgewinns werden Anschaffungsnebenkosten den Anschaffungskosten zugeschrieben. Nebenkosten sind auch solche Maßnahmen, die im Rahmen einer Renovierung angefallen sind und in den ersten drei Jahren nach dem Datum des Erwerbs durchgeführt wurden und deren Kosten 15 Prozent des Kaufpreises übersteigen (abzüglich Umsatzsteuer). Dem Veräußerungserlös sind Kosten abzuziehen, die unmittelbar im Zusammenhang mit dem Verkauf stehen, wie bspw. Maklerkosten etc.
Bei der Veräußerung einer nicht selbstgenutzten Immobilie, die vermietet ist, kommt des für den Besitzer insbesondere auf einen hohen Verkaufspreis an. Ist das Objekt leerstehend, spielt auch der Zeitraum bis zum Verkauf eine Rolle; die laufenden Betriebskosten schließlich sind auch dann zu tragen, wenn die Räumlichkeiten nicht vermietet sind.
Wird eine selbstgenutzte Immobilie veräußert und wohnt der Besitzer zum Zeitpunkt der Veräußerung schon nicht mehr in dem Objekt, ist ebenfalls ein zügiger Verkauf anzuraten. Bei selbstgenutzten Immobilien können die Betriebskosten ebenso wenig wie die Zinsen für das Hypothekendarlehen steuerlich geltend gemacht werden. Dadurch erhöht sich die Gesamtbelastung für den Besitzer.
Bei nicht selbstgenutzten Objekten lassen sich die Betriebskosten ebenso wie die Finanzierungsaufwendungen von der Steuer absetzen. Darüber hinaus wird die Immobilie linear über die voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben, wodurch sich weitere Vorteile ergeben. Insbesondere lässt sich so während der Erwerbstätigkeit die Gesamtbelastung vermindern. Im Ruhestand kann dann die Miete das Einkommen aufbessern, ohne dass der Fiskus einen allzu großen Teil der Erträge vereinnahmt. Durch einen Verkauf des Objektes zu Beginn des Ruhestands können andere Verbindlichkeiten abgelöst werden.
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