Immobilien verkaufen

Die US-amerikanische Finanz- und Hypothekenkrise schadet nach Einschätzung der Mehrheit der Experten deutschen Eigentümern kaum. Ein Zusammenbruch des Marktes ist nach Ansicht der Fachleute kaum wahrscheinlich.
In den USA, Großbritannien sowie in Irland und Teilen Spaniens ist derzeit ein signifikanter Verfall der Preise für wohnwirtschaftlich genutzte Objekte zu beobachten. Grund ist die jüngst im Zuge eines angestiegenen Zinsniveaus geplatzte Blase in den nun unter Druck stehenden Märkten. Über Jahre wurden große Hypothekenvolumina in den Markt gegeben, die zu einer künstlich erhöhten Nachfrage nach privatem Wohnraum führten und so die Preise für eben diesen merklich anziehen lassen. Durch das für Kreditnehmer nun weniger interessante Zinsniveau verlangsamen sich nicht nur die Kreditvergabe und damit die Nachfrage nach Immobilien deutlich. Viele Darlehensnehmer können ihre Hypotheken aufgrund gestiegener Kosten nicht mehr ordnungsgemäß bedienen und werden dementsprechend von der finanzierenden Bank zu einer Veräußerung gedrängt -eine Ausweitung des Angebots ist die zwingende Konsequenz und damit auch ein Verfall der Preise. Dieser wiederum führt dazu, dass viele Banken nachträgliche Sicherheiten für die grundpfandrechtlich besicherten Darlehen verlangen, wodurch sich weitere Schwierigkeiten ergeben. Die unheilvolle Abwärtsspiral wird nach Einschätzung von Volkswirten in den betroffenen Regionen zu einer nachhaltigen und demnach schmerzhaften Bereinigung des Marktes führen.

In Deutschland hat eine Blasenbildung wie andernorts gesehen nicht stattgefunden, weshalb die Experten für hiesige Eigentümer auch kaum Preisrisiken sehen. Der deutsche Immobilienmarkt bietet insbesondere in den wirtschaftlich prosperierenden Regionen ausreichend Möglichkeiten, Objekte zu erwerben oder zu veräußern. Eine gut gelegene Eigentumswohnung in München ist nach Ansicht von Maklern ohne größere Schwierigkeiten in den Markt zu bringen, weshalb Besitzer sich um das Fungibilitätsrisiko keine Gedanken machen müssen.
Die regionale Schwäche des privaten Immobilienmarktes, wie sie in einigen Teilen Nord- und Ostdeutschlands seit langem zu beobachten ist, steht in keinerlei Verbindung zu den Geschehnissen auf dem amerikanischen Hypothekenmarkt und sollte nicht weiter beunruhigen.

Jeder wünscht es sich, doch gerade einmal zwei Prozent, man lasse es sich auf der Zunge zergehen, zwei von 100, schaffen es tatsächlich: Reich zu sein.
Egal ob man es durch harte Arbeit schafft, durch Erbschaft oder Glück, jeder will es. Zu beachten ist allerdings, dass Nummer Eins wohl die befriedigensde Variante und Drei die Unwahrscheinlichste ist.
Ab wann ist man aber „reich“? Die Standardformel für den nüchternen Ökonomen lautet in etwa so: Man muss von den Erträgen des eigenen Vermögens leben können. Das allein ist nun noch nicht sonderlich aufschlussreich.
Egal ob man in Festgeld oder Sparbuch, Fonds oder Aktienderivate anlegt, es muss ausreichen, den eigenen Lebensstandard zu sichern.

Auch das bedarf wohl weiterer Erklärung: Man geht meist davon aus, dass man ab rund einer Million Euro Vermögen –besser real als in Wertgegenständen- reich ist, denn bei solch einem Vermögen sind Erträge, wiederum egal ob Rendite oder Festgeldzinsen, von bis zu 100 000 Euro per annum möglich. Für ein Mitglied der High Society ist es allerdings sicher schicklicher von den Einnahmen aus Aktienfonds zu erzählen als über ein schnödes Sparbuch zu palavern. Jedenfalls sind 100 000 ein Jahresverdienst mit dem es sich schon ganz gut leben lässt, auf ein Monatseinkommen umgerechnet sind dies rund 8000 Euro.
Damit ist zumindest einmal klargestellt, wie ein Finanzberater sie als reich oder besser als finanziell unabhängig einstufen würde.

Dann ist man sowieso in einer Position, in der einen Finanzunternehmen recht gern haben und schon einmal etwas intensiver umwerben.
Das Problem ist, wie vermutlich auch jedem Leser klar ist, viel mehr, wie man in diese Situation kommt, in der finanziell alles so einfach zu sein scheint.
Wer sich nun einschlägige Tipps in diese Richtung erwartet hat, den muss ich an dieser Stelle leider enttäuschen. Ich schließe lieber mit dem treffenden Sprichwort:
Jeder ist seines eigenen Glückes Schmied.

Wer sein Geld nicht langfristig binden will, hat eine gute Chance, wenn er ein Tagesgeldkonto eröffnet. Das Geld wird so verzinst, als wäre es eine Langzeitanlage, manchmal sogar noch besser, ist aber jederzeit verfügbar. Die Top- Konditionen der Banken, die die Option auf Tagesgeld anbieten liegen derzeit bei ca. 5,5 % Zinsen. Manchmal zeitweise sogar noch mehr! Das liegt vor allem daran, dass die Banken einen Kampf um die Kunden führen. Sie wissen, dass sie die Kunden durch solche besonderen Angebote anwerben können und ihnen dann auch andere Anlageformen wie Fonds oder Aktien anbieten können. Und vor allem steht der Bank selbst für ihre Geschäfte mehr Geld zur Verfügung, wenn sie durch mehr Kunden über mehr Mittel verfügen können.

Aber Achtung, manche Banken, vor allem die aus dem Ausland, bieten für Tagesgeld nicht ausreichende Sicherheit, das heißt im Falle einer Krise erhält der Kunde nur einen (zu) kleinen Prozentsatz seines angelegten Kapital zurück.
Manche Angebote sind auch zeitlich beschränkt.
Dennoch ist ein Tagesgeldkonto eine gute Möglichkeit, sein frei verfügbares Kapital für sich arbeiten zu lassen. Es gibt keine Kündigungsfristen, allerdings kann man das Geld nicht direkt vom Schalter oder Bankomat abheben, da die Bank zumindest pro Tag die Sicherheit benötigt, dass am Abend genau soviel Kapital vorhanden ist, wie am Morgen. Das Geld kann bei Bedarf nur auf ein anderes Konto überwiesen werden, wobei die Bank diese Methode nur wählt, um einen Tag Bearbeitungszeit zu haben und so die gesamten Finanzen der Bank neu berechnen kann und sich auf das veränderte Budget einstellen kann.

Diese Anlageform ist wirklich empfehlenswert, wenn man für nur ein, zwei Jahre oder sogar kürzer plant. Und sogar die Anfangszinsen, die als Lockmittel angeboten werden, sind es meist wert, das Angebot anzunehmen. Man kann ja nach der ersten Verzinsung das Geld auf ein anderes Tagesgeldkonto einer anderen Bank überweisen. Allerdings – bei solchen Einsteigerangeboten- jeweils nur einmal.

Der Verkauf einer Immobilie ist mit vielfältigen Schwierigkeiten verbunden. Je nach dem Charakter des Objektes ergeben sich unterschiedliche steuerliche Veranlagungen, besondere Risiken und eventuelle Kosten.
Bei selbstgenutzten Immobilien, die länger als 10 Jahre im Besitz befindlich sind, entfällt die Besteuerung des Veräußerungsgewinns. Ansonsten wird dieser mit dem persönlichen Steuersatz belegt. Immobilien unterliegen nicht der ab dem nächsten Jahr geltenden Abgeltungssteuer.

Bei der Bemessung des Veräußerungsgewinns werden Anschaffungsnebenkosten den Anschaffungskosten zugeschrieben. Nebenkosten sind auch solche Maßnahmen, die im Rahmen einer Renovierung angefallen sind und in den ersten drei Jahren nach dem Datum des Erwerbs durchgeführt wurden und deren Kosten 15 Prozent des Kaufpreises übersteigen (abzüglich Umsatzsteuer). Dem Veräußerungserlös sind Kosten abzuziehen, die unmittelbar im Zusammenhang mit dem Verkauf stehen, wie bspw. Maklerkosten etc.
Bei der Veräußerung einer nicht selbstgenutzten Immobilie, die vermietet ist, kommt des für den Besitzer insbesondere auf einen hohen Verkaufspreis an. Ist das Objekt leerstehend, spielt auch der Zeitraum bis zum Verkauf eine Rolle; die laufenden Betriebskosten schließlich sind auch dann zu tragen, wenn die Räumlichkeiten nicht vermietet sind.

Wird eine selbstgenutzte Immobilie veräußert und wohnt der Besitzer zum Zeitpunkt der Veräußerung schon nicht mehr in dem Objekt, ist ebenfalls ein zügiger Verkauf anzuraten. Bei selbstgenutzten Immobilien können die Betriebskosten ebenso wenig wie die Zinsen für das Hypothekendarlehen steuerlich geltend gemacht werden. Dadurch erhöht sich die Gesamtbelastung für den Besitzer.
Bei nicht selbstgenutzten Objekten lassen sich die Betriebskosten ebenso wie die Finanzierungsaufwendungen von der Steuer absetzen. Darüber hinaus wird die Immobilie linear über die voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben, wodurch sich weitere Vorteile ergeben. Insbesondere lässt sich so während der Erwerbstätigkeit die Gesamtbelastung vermindern. Im Ruhestand kann dann die Miete das Einkommen aufbessern, ohne dass der Fiskus einen allzu großen Teil der Erträge vereinnahmt. Durch einen Verkauf des Objektes zu Beginn des Ruhestands können andere Verbindlichkeiten abgelöst werden.

Wer kennt das Problem nicht? Ein Immobilienmakler, Steuerprüfer oder Börsenmakler wird gesucht, doch die passenden Herren der Branche sind nicht zur Hand. Früher galt als sicherer Rat, dass sich die entsprechende Branche im Telefonbuch oder den Gelben Seiten finden lässt, doch heute ist längst nicht mehr gesichert, dass man auf diesem Wege wirklich die richtige Firmenadresse findet. Oftmals aktualisieren Handwerker und andere Branchen ihren Angaben in den Gelben Seiten nicht mehr, setzen statt dessen auf Onlinepräsenzen, oder Online-Branchenverzeichnisse. Das erleichtert die Suche nach Firmenadressen natürlich sehr und man kommt schneller und besser an die gesuchten Informationen und Firmenadressen. Neben Telefonnummer, Adresse und Name findet sich oftmals sogar noch ein Ranking oder ein Kommentar zu der entsprechenden Person und somit ist auch die Qualität der Arbeit gesichert- sei es nun Handwerk, oder aber die Steuerabrechnung. Alles lässt sich über ein Portal, oder eine Internetpräsens finden. Firmenadressen sind also leicht zu beschaffen.

Für die meisten Verbraucher führt der Weg in die eigenen vier Wände über ein tragfähiges Finanzierungskonzept, da der gesamte Kaufpreis bzw. die gesamten Baukosten nicht vollständig aus Eigenmittel zu erbringen sind. An dieser Stelle soll in beispielhafter Form ein brauchbares Finanzierungskonzept vorgestellt werden, das sich für die meisten Personen bzw. Familien eignet. Als Grundlage des Exempels soll ein Objekt mit einem Wert in Höhe von 350.000 Euro dienen.
Eine solide Immobilienfinanzierung kann nur mit einem auseichenden Anteil an Eigenmitteln realisiert werden, die mindestens zwanzig Prozent des Kaufpreises ausmachen sollten. Die Erwerbsnebenkosten sollten zusätzlich aus eigener Tasche bezahlt werden. In diesem Beispiel sind also 70.000 Euro an Eigenkapital aufzubringen.

Ein weiterer wesentlicher Baustein im Konzept der eigenen vier Wände oder von eigenen Wohnungen sollten öffentliche Darlehen sein, wie zum Beispiel eines aus dem Programm zur Förderung von Wohneigentum der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Hier können weitere 100.000 Euro beschafft werden. Das Darlehen ist nicht nur relativ günstig, sondern kann darüber hinaus auch ohne Aufpreis nachrangig ins Grundbuch eingetragen werden, so dass der Verhandlungsspielraum mit der Bank hinsichtlich der darüber hinaus benötigten Mittel größer ausfällt.
Die noch ungedeckten 180.000 Euro werden dann über einen Hypothekenkredit bezahlt. Folglich sind nach Abzug der Eigenmittel insgesamt 280.000 Euro zu tilgen. Das KfW Darlehen ist in den ersten fünf Jahren tilgungsfrei, so dass anfangs ausschließlich die Hypothek zurückbezahlt werden muss; für das öffentliche Darlehen fallen lediglich Zinsen an. Nach den ersten fünf Jahren werden dann beide Kredite getilgt, so dass die Belastung in der Hypothek reduziert werden muss. Der Gesamtzeitraum sollte sich auf nicht mehr als dreißig Jahre erstrecken bzw. deutlich kürzer sein, wenn die Darlehensnehmer schon älter sind.

Bei der Hypothekenfinanzierung ist stets zu beachten, dass es unterschiedliche Varianten bei der Verzinsung gibt, die sich im Hinblick auf die monatliche Belastung gravierend auswirken können. Wer ganz auf Nummer sicher gehen möchte, der vereinbart für die gesamte Laufzeit eine Zinsbindung. Der Sollzins verändert sich dann während des gesamten Tilgungszeitraums nicht. Diese Sicherheit allerdings muss in Form einer höheren Gesamtbelastung bezahlt werden, da die Bank die Bindung durch verschiedene Refinanzierungsmaßnahmen am Kapitalmarkt absichern muss. Bei einer variablen Verzinsung richtet sich der Sollzins an einer Referenz aus, wie zum Beispiel am EONIA oder am EURIBOR. Diese Referenzzinssätze werden dann in der Regel mit einem Zuschlag versehen und dem Darlehen zugrunde gelegt. Der Vorteil: Keine Kosten für die Zinsbindung und Chance auf geringere Raten bei sinkenden Marktzinsen. Der Nachteil: Steigen die Zinsen stark an, können die Belastungen gerade zu Beginn der Tilgungsphase sehr hoch werden und mitunter existenzielle Bedrohungen darstellen.
Welche Variante die beste ist, hängt von der Risikobereitschaft jedes Antragstellers ab.

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